一线城市取消普宅非普宅标准 释放何种信号？

　　近日，上海、北京和深圳等地相继宣布取消普通住房和非普通住房标准。该标准取消后，消费者进行住房交易的税负将大幅降低。

　　业内人士认为，我国房地产市场供求关系发生新变化，改善性住房需求崛起，此时取消普通住房和非普通住房标准，回应了群众关切，降低了居民的购房成本。

　　消费者能获得多少实惠？

　　12月1日起，京沪深将取消普通住房和非普通住房标准。调整后，消费者获得了与普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税费减免“大礼包”。

　　北京市民孙女士听到该消息称，“作为置换型购房者，我的买卖交易流程可以同时进行，原先要先卖后买，因为二套房要交3%的契税，现在一套房和二套房的税费都是1个点，那么就意味着交易进程可以并联。”

　　根据北京、上海和深圳发布的新政策，三地将适用全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　“这一次政策里说的取消，实际上主要是指增值税和个税部分，以前出售住房缴纳增值税和个人所得税，对普宅和非普宅有不同的要求，现在都取消了，只要购买2年以上的，就免征增值税，只要住了5年以上并且是家庭唯一住房，就免征个人所得税。”易居房地产研究院副院长严跃进说。

　　严跃进说，对于首套购房群体而言，过去购买90平方米以上住房，需按1.5%缴纳契税，随着契税征税节点上调至140平方米，如今购买大两居或三居住宅则可按照1%缴纳契税，动辄就可省下数万元甚至十几万元。对于购买二套住房的群体而言，购置140平方米以内的住房契税下调了2个百分点，购置140平方米以上住房下调了1个百分点，利好更为显著。

　　根据政策调整，在个人出售住房增值税方面，北京、上海和深圳消费者将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　此外，上海和深圳还分别取消了非普通住房以个人转让收入2%和1.5%核定应纳个人所得税额的规定。

　　以上海为例，严跃进表示，在房屋交易环节，上海目前执行的是差别化的个税政策。2006年原上海市地方税务局印发《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。当前上海取消普通住房和非普通住房标准，原来属于非普通住房的个税核定税率统一为1%。这意味着，拥有一套150平方米、单价为10万元住宅的房东，在出售该住宅时可节省个税15万元。

　　楼市步入“改善时代”

　　业内人士认为，随着经济发展和生活水平的提高，房地产市场从“有没有”转向“好不好”时代，人们更加关注住房品质、生态配套、服务设施等因素，改善性住房需求越来越旺盛。在此背景下，普通住宅和非普通住宅之间的差异在契税政策上的意义被逐步降低，取消普通住宅标准有关事项的呼声也日渐升高。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱说，总体而言，京沪深等一线城市此次减免契税及增值税政策，利好中高端改善性需求置换。“对于改善性需求群体而言，整体购房成本显著下降。对于刚需群体而言，此次政策调整有利于鼓励刚需群体成为刚改群体，从而选购居住条件更好的住房。”

　　持续升级的改善性需求将成为未来房地产市场的主要支撑。记者近期在走访热点城市房地产市场过程中，深刻感受到人民对好房子、好社区的需求愈加强烈。

　　上海市民杨先生近期看中黄浦区“开城新苑”一套144.33平方米的房产，如果没有取消普宅、非普宅标准，需缴纳增值税为卖出价与买入价差额的5%，即29.25万元。“真是天降‘礼包’，原先准备再等等看的我决定出手了，要不然对不起这么可观的减负效应。”杨先生笑着告诉记者。

　　严跃进说，在北上广深认购140平方米及以下住房，基本覆盖了绝大多数刚性和改善性购房需求，有力支持了居民购房消费。

　　记者走访发现，一些地段、周边配套和住宅品质较差的楼盘，即使在交易相对活跃的上海楼市中也是门可罗雀。如华发海上都荟，二期4月底开盘认购率仅3%、不足10组，三期9月开盘至今网签率仅7%。即使在同一地段，由于楼盘品质不一，销售情况也是冰火两重天。如同处上海嘉定新城板块，价格相近、几乎同时开盘的象屿远香湖岸前四期几乎售罄，但相隔仅600米的大家映翠府二期去化仅22%。